투자자산운용사 - 대안투자 [시험 반영]

안녕하세요!!

 

지난번 포스팅에서 2과목 전체 흐름 먼저 보셨죠?
안 보셨다면, 한번 훑어보고 오세요!

투자자산운용사 자격증 2과목 전체 흐름 정리 [시험 반영]

 

이번엔 투자자산운용사 2과목 대안투자운용(1) - 대안투자, 부동산, PEF에 대해 다루겠습니다.
 
거기서 정리한 내용과 유사한 폼으로 쓸건대,
더 길게 내용을 풀어쓸 것입니다.
 
실제로 모의, 시험에 자주 나오는 것은 강조할 거예요!
(빨간 글씨 / 진한 글씨 / 따로 언급)

 

<대안투자운용>

[대안투자 특징]

▶우리가 보통 투자자산이라 하면 대표적인 유가증권(주식, 채권)을 의미합니다.
▶기관들은 다른 자산군도 투자하는데요.
▶자산군의 다른 속성으로 분산효과가 있기 때문이죠.
▶주로 부동산, 인프라, 원자재 3가지라고 보면 됩니다.
▶ 그 이유는 '낮은' 상관관계를 가지고 있어서입니다.
▶환매금지기간이 존재하고, 투자기간이 깁니다.
▶또한, 장외에서 거래하기 때문에 유동성이 부족합니다.
▶매수 중심이 아니라 차입, 공매도, 파생을 사용합니다.
▶그래서 High Risk & High Return입니다.
▶당연히 기관에서 주로 하며, 높은 전문성이 요구됩니다.
▶운용보수(2%), 성공보수(20%) ← 2-20 Rule라 함.
 
→ 진한 글씨들이 실제로 선지에 많이 나옵니다.
 

[부동산 투자]

▶부동산 투자 분석의 종류는 크게 2가지입니다.
▶그 2가지는 비율분석 / 현금흐름분석입니다.
 (시험에 2~3개나 나옴 사람들 꽤 많이 틀렸음)
 
비율분석
▶단위면적당 가격 : 가격/1m² (평단가 느낌)
▶수익환원율 : 초년도 순영업이익/매도 가격
▶부채부담능력 (DCR) = 초년도 순영업이익/차입상환액
 *초년도 순영업이익 = NOI
 *DCR 시험문제 나왔음 (전 맞힘 ㅎ 여러분도!!)
▶Equity 배당률 : 초년도 세전현금흐름/투자액
 *Equity 자체가 자기 자본이므로 이건 ROE와 유사.
 
현금흐름분석

▶NPV(순현재가치법) : 총(현금유입-현금유출)의 현가
*NPV > 0이면 투자
▶PI(수익성지수) : 현금유입현가/현금유출현가
 *PI > 1이면 투자
▶IRR(내부수익률) : 미래현금흐름=최초 투입액 되는 할인율
 *IRR > 요구수익률이면 투자
 
→ 거의 다 중요해서 다 알아야 해요.
 

부동산 금융

▶부동산 자체는 '비금융'인데, 부동산 '금융'도 많습니다.
▶주택금융, ABS, MBS, REITs, 펀드, PF 6가지입니다.
▶주택금융 이외 전부 다 수익형 부동산금융입니다. ← 잘 나옴
▶주택금융 : 우리가 흔히 아는 담보 대출입니다.
▶PF(Project Financing)
 : 건설사에서 공사하는데 오래 걸리죠?
   그래서 프로젝트의 미래현금흐름을 담보로 사업 금액을 대출합니다.
 a. 시행사 : 사업주체(신용도 낮은 중소), 위험부담, 높은 수익
 b. 시공사 : 건설사, 시공능력 중요, 신용도가 중요.
 c. 에스크로 계좌 : 분양수익금 관리 계좌, 참여자 전원동의 시 인출
▶ABS : 유동성이 낮은 자산을 SPC에 양도합니다.
 *부동산 가격은 비싼데 현금 없는 하우스푸어들 있죠?
  그런 것을 양도 후 증권화해서 현금 확보하는 겁니다.
 *양도하지 않는다 ← 틀린 선지로 잘 나옴
▶MBS : ABS인데, 담보주택의 저당권이 기초자산입니다.
 *ABS가 더 큰 범위입니다. ABS는 다른 기초자산 가능
▶REITs(부동산투자회사) : 부동산 간접 투자이고 주식처럼 상장돼서 거래가 됩니다.
 *REITs는 따로 Part가 있으니 거기서 다루겠습니다.
 

[PEF]

투운사 시대고시책 PEF 수익구조

▶사모펀드라고 보면 되는데요.
▶유한책임사원(LP) 1명 이상 무한책임사원(GP) 1명 이상
    그 총수는 100인 이하여야 함.
    그 100인 이하 중 일반투자자는 49인 이하여야 함.
▶무한책임사원(GP) : 펀드설립, 운영책임, 높은 성과보수, 출자금 초과 책임
 *등기 시 내역 공개 O
 *주로 은행계자회사, PEF전문운용사
▶유한책임사원(LP) : 투자금액 범위 내에서만 책임
 *등기 시 내역 공개 X ← 선지로 잘 나옴
 *주로 은행, 보험, 연기금 등
▶LP는 투자한다는 약속(출자약속) 후
 GP가 LP에게 Capital Call 하면 투자실행을 함.
▶PEF는 재투자는 거의 안 함 (1번에 끝냄)
▶GP는 노무, 신용출자 불가능, 금전/시장성 있는 유가증권으로 출자해야 함.
 *이상한 걸로 투자하지 말란 거임. (신뢰도 제고)
 *GP는 임의적으로 퇴사 불가능 (LP보호 차원)
▶PEF의 레버리지는 순자산의 400%까지 가능
▶PEF 투자 프로세스 (투자→Developing →Exit)
 *주로 저평가, 유보율 높고 배당 최소, 자사주보유 많음 지분구조 단순, 설비투자 최소 기업에 투자함.
▶PEF는 채권 / 메자닌(CB, BW) / 주식으로 자금 조달
▶Exit : 직접 매각, 다른 PEF에 매각, 상장, 유상감자 순서로 선호 (유상감자 시험에 나왔음)
 *증자는 X (증자는 자금이 투입되는 거임 회수 반대)
 

이번엔 투자자산운용사 2과목 대안투자운용(1) - 대안투자, 부동산, PEF에 대해 다루어 봤습니다.
 
[헤지펀드 전략], [특별자산펀드], [스왑]은 다음 포스팅에 정리하겠습니다.

 

혹시나 질문사항이 있으면 아래 링크 클릭하면 아는 선에서 답변 드립니다!

투운사 오픈카톡 질문방 1대1도 가능(클릭)