부동산 '아파트'보단 '리츠'하세요.[장점, 단점 비교] - 초보(금융문맹용)

부동산 리츠 VS 아파트 비교하겠습니다.

장점, 단점은 알고 하면 좋겠습니다.

리츠, 아파트 차이

리츠, 아파트

부동산 리츠를 간단히 설명합니다.
부동산은 종류가 참 많습니다.
주택, 호텔, 오피스, 상가, 아파트 많습니다.
이것을 투자하는 전문 투자회사가 따로 있는데요.
획득한 이익의 90%를 투자자에게 배당합니다.
이를 부동산투자회사 리츠(REITS)라고 합니다.
직접 집을 사면 '비금융 부동산'이라 합니다.
회사를 통해서 사면 '부동산 금융'이라 합니다.
즉, 직접 사냐, 간접으로 사냐 차이일 뿐입니다.
결국 똑같은 자산을 다른 형태로 소유하죠.
수익률도 당연히 같이 움직이죠.

물론 직투엔 아파트 말고도 많이 있습니다.
하지만 개인이 보통 한다면, 정석은 아파트죠.
그러므로 리츠를 아파트와 비교하겠습니다.

리츠 VS 아파트 장점, 단점 비교

부동산	리츠	아파트
분산투자	분산투자 가능	분산투자 어려움
수수료	거래 수수료 낮음 (0.1~0.3%)	중개 수수료 비쌈 (0.5~1.0%)
세금	세금 낮음 (거래세 0.3%) (ETF는 세금 X)	세금 비쌈 (취등록세 1~15%) (+재산세) (+양도소득세)
노동력	낮음	높음
유동성 (익절, 손절)	높음	낮음
실거주	불가능	가능
현금흐름	배당 O	배당 X
레버리지 용이성	낮음 (상대적)	높음 (상대적)
리스크	낮음 (상대적)	높음 (상대적)

결론부터 말하겠습니다.
종합적으로 리츠가 아파트보다 유리하다 봅니다.
[매매수수료]
-아파트가 더 비쌉니다. (0.5~1.0%)
(중개수수료가 리츠 매매수수료보다 비쌈)

[세금]
-리츠가 더 유리합니다.
-거래세금 밖에 없고, ETF는 이조차 없음.
-아파트는 취등록세, 재산세, 양도소득세가 있음.

[노동력]
-리츠는 전문회사에서 투자한 것을 사죠.
-리츠는 그래서 스트레스가 적습니다.
-아파트는 임장, 보수, 리모델링, 사기 확률, 명도, 임대료 싸움, 임차인 민원 등 스트레스가 많겠죠.

[유동성]
-리츠는 하락장 때 비중조절, 손절이 가능하죠.
-아파트는 하락장 때 안 팔려서 하락을 다 맞죠.
(이게 제일 중요하다 생각)

[현금 흐름]
-리츠는 정의상 이익의 90%를 배당합니다.
-리츠는 통상 5~7% 수준의 배당이 나옵니다.
-아파트는 배당이 나오지 않습니다.
(남에게 월세 받으면 실거주 메리트는 사라짐)

[레버리지 용이성]
-아파트의 유일한 장점이라고 생각합니다.
-갭투자, 부동산 담보대출 등 용이합니다.
-리츠도 담보대출이 가능한데, 이자가 더 비싸죠.

[리스크]
-리츠는 여러 부동산에 분산 투자합니다.
-아파트는 금액이 커서 영끌이 대부분입니다.
-마치 개별 주식에 대출받아 몰빵 하는 거죠.
-시장 지수 S&P500, Nikkei225면 몰라도요. 

리츠, 아파트 그래서 결론이 뭔데?

저는 리츠가 더 유리하다고 보는 입장입니다.
물론 투자, 트레이딩엔 '정답'은 없는데요.
다 이해하고 있고, 자기만의 확고한 이유가 있다?
그러면 인정입니다.
네 정답은 없죠.
재무 상태는 정말 사람마다 다릅니다.
남이 이래라저래라 할 수 있는 노릇은 아닙니다.
하지만 이건 제가 확실하게 말할 수 있습니다.
대다수 개인은 리츠, 아파트에 고찰을 안 하죠.
생각도 안 해보고, 그저 '아파트'만 생각합니다.
아니, 개인투자자 대다수는 리츠가 뭔지도 모르죠.
고찰, 계산도 안 해보고 그저 대충 합니다.
실제 아파트로 돈 번 사람도 리츠 거의 못 이깁니다.
정확히 5년, 10년간 수익률(%) 계산해야 합니다.
"아파트 얼마였는데 얼마 됐다" 이런 거 말고요.
리츠 ETF 거의 못 이깁니다.
우리 엄마도 몰라서 제가 대신 굴립니다.

한국이 금융교육을 하지 않기 때문입니다.
심지어 서울대 출신이나 의사 등 똑똑한 집단들도 금융문맹이 너무 많습니다.
한국은 전체적으로 금융문맹이 너무 많습니다.
아니, 세계엔 금융에 깨어있는 사람이 소수입니다.
그래서 시장에 비효율이 발생하게 됩니다.
기관, 스마트개미는 이 돈을 먹습니다.
저로서는 매우 감사할 일입니다.
조금만, 기본만 알아도 상위 5~10%로 시작합니다.
대다수가 기초도 몰라 진입장벽이 낮은 분야입니다.
물론 금융도 하나의 분야라서 모를 수는 있죠.
사실 모든 직업은 '돈'을 벌기 위해서잖아요?
그러면 적어도 돈을 지키고 불리려면 필요하겠죠?

부동산 리츠 VS 아파트 비교했습니다.

장점, 단점은 알고 하면 좋겠습니다.

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